Cuando hablamos de figuras jurídicas históricas que siguen teniendo relevancia en nuestro ordenamiento actual, pocos ejemplos son tan fascinantes como los foros y contratos análogos a la enfiteusis. Estas instituciones, que hunden sus raíces en el derecho medieval y han sobrevivido hasta nuestros días, representan una compleja red de derechos reales sobre bienes inmuebles que sigue generando conflictos y consultas en mi despacho. Te invito a descubrir conmigo los entresijos de estas figuras jurídicas que, aunque antiguas, siguen muy presentes en determinadas regiones de España.
Los foros: origen histórico y evolución jurídica
Los foros constituyen una institución jurídica de origen medieval con especial arraigo en Galicia, Asturias y parte de León. Esencialmente, el foro es un contrato por el cual el propietario de una finca (denominado aforante) cede el dominio útil de la misma a otra persona (el forero) a cambio del pago de un canon o pensión anual, conservando el cedente el dominio directo sobre el bien.
La característica más distintiva del foro es su larga duración temporal, que históricamente podía establecerse por tres generaciones o «voces» e incluso perpetuarse mediante renovaciones sucesivas. Esta temporalidad extendida lo diferencia de otros contratos similares y lo acerca notablemente a la enfiteusis, aunque mantiene peculiaridades propias.
El Código Civil español, aunque no regula específicamente los foros, los menciona en varios artículos, reconociendo su existencia histórica. El artículo 1611 establece:
«El contrato en cuya virtud el dueño del suelo cede su uso para plantar viñas por el tiempo que vivieren las primeras cepas, pagándole el cesionario una renta o pensión anual en frutos o en dinero, se regirá por las reglas siguientes: 1.ª Se tendrá por extinguido a los cincuenta años de la concesión, cuando en ésta no se hubiese fijado expresamente otro plazo. 2.ª También quedará extinguido por muerte de las primeras cepas, o por quedar infructíferas las dos terceras partes de las plantadas. 3.ª El cesionario o colono puede hacer renuevos y mugrones durante el tiempo del contrato. 4.ª No pierde su carácter este contrato por la facultad de hacer otras plantaciones en el terreno concedido, siempre que sea su principal objeto la plantación de viñas. 5.ª El cesionario puede transmitir libremente su derecho a título oneroso o gratuito, pero sin que pueda dividirse el uso de la finca, a no consentirlo expresamente su dueño. 6.ª En las enajenaciones a título oneroso, el cedente y el cesionario tendrán recíprocamente los derechos de tanteo y de retracto, conforme a lo prevenido para la enfiteusis, y con la obligación de darse el aviso previo que se ordena en el artículo 1.637. 7.ª El colono o cesionario puede dimitir o devolver la finca al cedente cuando le convenga, abonando los deterioros causados por su culpa. 8.ª El cedente puede desahuciar al colono que no pague la pensión por dos años consecutivos.»
En mi experiencia como abogado civilista, he observado que muchos propietarios actuales desconocen que sus fincas están sujetas a foros históricos, lo que genera conflictos cuando aparecen los titulares del dominio directo reclamando sus derechos. La investigación registral y documental es fundamental para esclarecer estas situaciones.
Características esenciales de los contratos forales
Los contratos forales presentan una serie de características distintivas que conviene conocer:
- División del dominio: Se produce una escisión entre el dominio directo (aforante) y el dominio útil (forero).
- Transmisibilidad: Ambos dominios pueden transmitirse por actos inter vivos o mortis causa.
- Canon o pensión: El forero debe pagar periódicamente una cantidad en dinero, frutos o especie.
- Derechos de tanteo y retracto: Ambas partes gozan de estos derechos preferentes en caso de enajenación.
- Laudemio: En muchos foros se establecía el derecho del aforante a percibir una parte del precio en caso de venta del dominio útil.
¿Quieres saber por qué esto es tan importante? La complejidad de estos contratos radica en que generan una superposición de derechos sobre un mismo bien inmueble, lo que puede derivar en conflictos cuando alguna de las partes desconoce la naturaleza jurídica de su derecho o las limitaciones que comporta.
La enfiteusis como contrato análogo de referencia
Para comprender adecuadamente los foros y otros contratos similares, es imprescindible analizar la enfiteusis, que constituye el paradigma de este tipo de figuras jurídicas. El Código Civil la regula extensamente en los artículos 1628 a 1654, definiéndola como un derecho real que otorga el dominio útil de un inmueble a cambio de una pensión anual.
El artículo 1605 del Código Civil establece:
«Es enfitéutico el censo cuando una persona cede a otra el dominio útil de una finca, reservándose el directo y el derecho a percibir del enfiteuta una pensión anual en reconocimiento de este mismo dominio.»
La enfiteusis presenta características similares a los foros, pero con un marco regulatorio más definido en nuestro ordenamiento jurídico. Entre sus rasgos fundamentales destacan:
- Perpetuidad o largo plazo: A diferencia de los foros, que históricamente se limitaban a tres generaciones, la enfiteusis puede constituirse a perpetuidad.
- Canon enfitéutico: El enfiteuta debe pagar periódicamente al dueño directo.
- Comiso: El dueño directo puede recuperar el pleno dominio si el enfiteuta no paga el canon durante tres años consecutivos.
- Laudemio: Derecho del dueño directo a percibir un porcentaje del precio en caso de enajenación del dominio útil.
Según mi experiencia en este tipo de casos, la enfiteusis sigue generando numerosos litigios, especialmente en Cataluña, donde esta figura ha tenido un desarrollo particular a través de la rabassa morta y otras modalidades específicas.
La rabassa morta: una modalidad enfitéutica catalana
La rabassa morta constituye una variante enfitéutica propia del derecho catalán, especialmente vinculada al cultivo de la viña. En este contrato, el propietario de un terreno cede su uso para el cultivo de viñedos por el tiempo que vivan las cepas plantadas, generalmente limitado a 50 años si no se establece otro plazo.
El Código Civil la menciona específicamente en su artículo 1656:
«El contrato de rabassa morta, que se celebra en Cataluña, es temporal por su naturaleza. El cesionario del terreno queda obligado a plantarlo de viña y a cultivarlo con esmero a uso y costumbre de buen labrador. Se extingue este contrato: 1.º Por el transcurso del tiempo señalado en el contrato, y, en su defecto, por la muerte de todas las primeras cepas, o de las dos terceras partes de las plantadas. 2.º Por quedar infructíferas las dos terceras partes de las cepas plantadas. 3.º Por faltar el cesionario a cualquiera de las condiciones esenciales del contrato. 4.º Por dejar el cultivador de cultivar la finca por su cuenta durante un año. 5.º Por expropiación forzosa por causa de utilidad pública.»
Lo que suelo recomendar a mis clientes en estos casos es realizar un estudio histórico-jurídico exhaustivo de la finca en cuestión, consultando no solo el Registro de la Propiedad, sino también archivos históricos y notariales que puedan contener información sobre la constitución original de estos derechos.
El censo enfitéutico y su relación con los foros
El censo enfitéutico representa otra figura jurídica estrechamente relacionada con los foros y la enfiteusis. Se trata de un derecho real que implica la cesión del dominio útil de un inmueble a cambio de una pensión anual, conservando el cedente el dominio directo.
El Código Civil lo regula en sus artículos 1604 a 1664, estableciendo tres tipos de censos:
- Censo enfitéutico: El ya mencionado, que implica división del dominio.
- Censo consignativo: Cuando se sujeta un inmueble al pago de un canon o rédito anual como contraprestación de un capital recibido en dinero.
- Censo reservativo: Cuando se transmite el pleno dominio de un inmueble, reservándose el transmitente el derecho a percibir una pensión anual.
Aquí viene lo que nadie te cuenta: la distinción entre foros y censos enfitéuticos ha sido históricamente difusa, y muchos tribunales han aplicado por analogía las normas del censo enfitéutico a los foros, especialmente tras la promulgación del Código Civil.
Redención de foros y censos: aspectos prácticos
Uno de los aspectos más relevantes en la práctica jurídica actual relacionada con foros y figuras análogas es la posibilidad de redención, es decir, la consolidación del pleno dominio en manos del titular del dominio útil mediante el pago de un capital al dueño directo.
La Ley de 20 de agosto de 1873, conocida como Ley de Redención de Foros, supuso un hito histórico al permitir la redención de foros, subforos y otras cargas de naturaleza análoga. Aunque esta ley fue posteriormente derogada, el principio de redimibilidad de estas cargas se ha mantenido en nuestro ordenamiento.
El artículo 1651 del Código Civil establece para la enfiteusis:
«El enfiteuta podrá redimir el censo de enfiteusis mediante el pago al dueño directo de un capital en dinero equivalente a la pensión anual, al tipo convenido, o, en su defecto, al tipo legal del 3 por 100. También podrá redimirlo entregando al dueño directo tantas veces la pensión anual cuantas se hayan pactado, o, en su defecto, veinticinco. La forma de redimir el censo, si no se ha pactado en el título constitutivo, será a elección del enfiteuta.»
Como defensor en numerosos procedimientos civiles, creo que la redención constituye la solución más práctica para resolver definitivamente los conflictos derivados de estas figuras históricas, evitando la perpetuación de situaciones jurídicas complejas que generan inseguridad.
Otros contratos análogos a la enfiteusis en el derecho español
Además de los foros y la enfiteusis, existen otras figuras contractuales que presentan características similares y que conviene conocer:
El subforo: una peculiaridad del derecho gallego
El subforo constituye una modalidad específica dentro del sistema foral gallego. Consiste en la cesión que hace el forero (titular del dominio útil) a un tercero (subforero), creando así un escalón intermedio en la relación jurídica. Esta práctica, que llegó a generar auténticas «pirámides forales» con múltiples niveles de cesión, fue una de las causas de la denominada «cuestión foral» que motivó diversos intentos legislativos de reforma.
Veamos por qué este detalle marca la diferencia: el subforo multiplica las cargas sobre la tierra, ya que cada nivel de cesión implica el pago de un canon adicional, lo que históricamente llevó a situaciones de grave presión económica sobre los cultivadores directos de las tierras.
El derecho de superficie
El derecho de superficie constituye otro contrato con similitudes a la enfiteusis, aunque con características propias. Se trata de un derecho real que permite construir o plantar en suelo ajeno, adquiriendo la propiedad de lo edificado o plantado por un tiempo determinado.
Regulado actualmente en el artículo 53 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, este derecho ha adquirido renovada importancia en el ámbito urbanístico moderno.
Mi valoración personal como abogado en este ámbito es que el derecho de superficie representa una alternativa moderna y flexible a las figuras tradicionales como la enfiteusis o los foros, especialmente en entornos urbanos donde la separación temporal entre suelo y edificación puede resultar ventajosa para ambas partes.
Problemática actual de los foros y contratos análogos
La supervivencia de estas figuras jurídicas históricas en nuestro ordenamiento actual plantea diversos problemas prácticos que requieren soluciones específicas:
- Identificación y prueba: Muchos foros y derechos similares no constan adecuadamente en el Registro de la Propiedad, lo que dificulta su identificación.
- Determinación de titulares: Con el paso del tiempo, la identificación de los titulares del dominio directo puede resultar extremadamente compleja.
- Cuantificación de pensiones: Las pensiones históricas suelen ser de cuantía irrisoria en términos actuales, lo que plantea problemas de actualización.
- Procedimientos de redención: La falta de regulación específica para algunos de estos contratos genera dudas sobre el procedimiento adecuado para su redención.
En estas situaciones, lo más sensato que aconsejo es realizar un estudio jurídico completo de la situación, incluyendo investigación registral, catastral e histórica, antes de emprender cualquier acción legal.
Jurisprudencia relevante sobre foros y enfiteusis
Los tribunales españoles han abordado en numerosas ocasiones conflictos relacionados con estas figuras jurídicas. Algunas sentencias especialmente relevantes son:
- STS de 26 de junio de 1889: Estableció la aplicabilidad de las normas de la enfiteusis a los foros gallegos.
- STS de 3 de febrero de 1896: Reconoció el derecho de los foreros a redimir la carga foral.
- STS de 12 de marzo de 1948: Clarificó la distinción entre foro y censo enfitéutico.
- STS de 18 de abril de 1995: Abordó la problemática de la prescripción de pensiones forales.
Esta jurisprudencia ha contribuido a clarificar aspectos controvertidos de estas instituciones, aunque sigue existiendo cierta inseguridad jurídica debido a la complejidad histórica y técnica de la materia.
Aspectos fiscales de los foros y contratos análogos
La fiscalidad de estas figuras jurídicas presenta peculiaridades que conviene conocer:
- Impuesto sobre Bienes Inmuebles: En general, recae sobre el titular del dominio útil, aunque existen matices según la configuración concreta del derecho.
- Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales: La constitución, transmisión y redención de estos derechos está sujeta a este impuesto.
- Impuesto sobre la Renta: Las pensiones percibidas por el dueño directo constituyen rendimientos del capital inmobiliario.
- Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones: La transmisión mortis causa o por donación de estos derechos está sujeta a este impuesto.
Cuando asesoramos a un cliente sobre foros y otros contratos análogos al de enfiteusis, resulta fundamental realizar un análisis fiscal completo que permita valorar adecuadamente las implicaciones tributarias de cualquier decisión, especialmente en casos de redención.
Preguntas frecuentes sobre foros y contratos análogos
¿Es posible redimir un foro antiguo que afecta a mi propiedad?
Sí, es posible redimir los foros y cargas similares. El procedimiento concreto dependerá de la naturaleza exacta del derecho y de su configuración específica, pero en general se aplicarán por analogía las normas del censo enfitéutico. La redención implica el pago de un capital al titular del dominio directo, calculado según los parámetros legales o convencionales aplicables.
¿Cómo puedo saber si mi finca está gravada con un foro u otro derecho similar?
La forma más fiable de conocer si una finca está gravada con un foro u otro derecho similar es mediante una investigación registral completa, solicitando una certificación de dominio y cargas en el Registro de la Propiedad. No obstante, dado que muchos de estos derechos pueden no estar inscritos, es recomendable complementar esta información con la consulta de archivos históricos, notariales y municipales, así como la revisión detallada de los títulos de propiedad anteriores.
¿Qué ocurre si dejo de pagar la pensión foral durante varios años?
Las consecuencias del impago de pensiones forales dependen de la configuración específica del derecho y de la normativa aplicable. En general, por analogía con la enfiteusis, el impago durante tres años consecutivos podría dar lugar al comiso, es decir, a la reversión del pleno dominio al dueño directo. No obstante, la jurisprudencia ha matizado esta consecuencia, especialmente cuando las pensiones son de cuantía muy reducida. En cualquier caso, el impago genera una deuda que puede ser reclamada dentro de los plazos de prescripción aplicables.
Conclusión: presente y futuro de los foros y contratos análogos
Los foros y contratos análogos a la enfiteusis representan un fascinante ejemplo de supervivencia de instituciones jurídicas históricas en nuestro ordenamiento actual. Aunque su importancia práctica ha disminuido considerablemente, siguen generando conflictos y consultas que requieren un conocimiento especializado.
La tendencia legislativa y jurisprudencial ha sido favorecer la redención de estas cargas, promoviendo la consolidación del pleno dominio en manos de los titulares del dominio útil. Esta orientación responde a la necesidad de simplificar el régimen jurídico de la propiedad inmobiliaria y eliminar situaciones de inseguridad jurídica.
En CodigoCivilEspaña.com, bajo mi dirección, ofrecemos asesoramiento especializado en estas complejas figuras jurídicas. Nuestro enfoque combina el conocimiento histórico-jurídico con las herramientas legales actuales para ofrecer soluciones prácticas a problemas derivados de foros, enfiteusis y derechos similares. Acompañamos a nuestros clientes en todo el proceso, desde la investigación inicial hasta la eventual redención o regularización de estos derechos, garantizando la máxima seguridad jurídica.
Si te encuentras ante un problema relacionado con foros o figuras análogas, no dudes en contactarnos para recibir un asesoramiento personalizado que te permita tomar las decisiones más adecuadas para proteger tus intereses.
Deja una respuesta