¿Alguna vez te has preguntado qué ocurre cuando necesitas liquidez inmediata pero no quieres desprenderte de tus propiedades? El censo consignativo podría ser la figura jurídica que estás buscando. Como abogado especializado en derecho civil, he visto cómo esta institución histórica sigue teniendo aplicaciones prácticas en la actualidad. Acompáñame a descubrir todos los entresijos de esta figura legal que, aunque poco conocida, puede resultar tremendamente útil en determinadas circunstancias.
El censo consignativo: concepto y naturaleza jurídica
El censo consignativo es una institución jurídica de larga tradición en nuestro derecho civil que, a pesar de su antigüedad, sigue vigente en nuestro ordenamiento jurídico. Se trata de una figura mediante la cual una persona (censualista) entrega a otra (censatario) un capital, y como contraprestación, el censatario se obliga a pagar una pensión o canon anual, garantizando dicho pago con bienes inmuebles de su propiedad.
Esta figura está regulada en el Código Civil español, concretamente en los artículos 1606 a 1608, dentro del Título VII «De los censos», del Libro IV. El artículo 1606 lo define con precisión:
«Es consignativo el censo cuando el censatario impone sobre un inmueble de su propiedad el gravamen del canon o pensión que se obliga a pagar al censualista por el capital que de éste recibe en dinero.»
¿Quieres saber por qué esto es tan importante? A diferencia de un préstamo hipotecario convencional, el censo consignativo permite al propietario del inmueble obtener liquidez sin perder la propiedad ni el uso del bien, a cambio de pagar una pensión periódica que puede ser temporal o perpetua.
En mi experiencia como abogado civilista, he observado que muchos clientes desconocen esta alternativa de financiación que, en determinadas circunstancias, puede resultar más ventajosa que otras opciones más convencionales. Veamos por qué este detalle marca la diferencia…
Características esenciales del censo consignativo
Para comprender adecuadamente la figura del censo consignativo, es fundamental conocer sus características principales:
- Entrega de capital: El censualista entrega un capital en dinero al censatario.
- Gravamen sobre inmueble: El censatario impone un gravamen sobre un bien inmueble de su propiedad.
- Obligación de pago periódico: El censatario se compromete a pagar una pensión o canon periódico.
- Derecho real: Constituye un derecho real sobre el inmueble gravado.
- Redimible: El censatario puede extinguir el censo mediante la devolución del capital.
- Inscripción registral: Para su plena eficacia frente a terceros, debe inscribirse en el Registro de la Propiedad.
Aquí viene lo que nadie te cuenta… A diferencia de lo que muchos piensan, el censo consignativo no implica la pérdida de la propiedad del inmueble. El censatario mantiene la plena propiedad y puede seguir usando, disfrutando e incluso disponiendo del bien, con la única limitación del gravamen que supone el censo.
Diferencias con otras figuras afines
Es importante no confundir el censo consignativo con otras figuras jurídicas similares:
- Préstamo hipotecario: En el préstamo hipotecario existe una obligación personal de devolución del capital, mientras que en el censo consignativo la obligación principal es el pago de la pensión.
- Censo reservativo: En este caso, se transmite el pleno dominio de un inmueble, reservándose el transmitente el derecho a percibir una pensión.
- Censo enfitéutico: Implica la división del dominio del inmueble entre el dueño directo y el útil.
- Renta vitalicia: La duración está vinculada a la vida de una persona, mientras que el censo consignativo puede ser perpetuo.
Lo que suelo recomendar a mis clientes en estos casos de censo consignativo es actuar con calma pero con firmeza, analizando detenidamente las ventajas e inconvenientes frente a otras alternativas de financiación, teniendo en cuenta su situación personal y patrimonial específica.
Constitución del censo consignativo
La constitución del censo consignativo requiere el cumplimiento de determinados requisitos formales y materiales para su validez y eficacia:
Requisitos formales
El artículo 1628 del Código Civil establece:
«No podrá constituirse el censo enfitéutico sino por escritura pública, ni el consignativo y reservativo sin que conste por escrito. En cualquier caso, para que perjudiquen a tercero, deberán ser inscritos en el Registro de la Propiedad.»
Por tanto, los requisitos formales son:
- Documento escrito: Es imprescindible que el censo consignativo conste por escrito.
- Inscripción registral: Para que sea oponible frente a terceros, debe inscribirse en el Registro de la Propiedad.
Aunque la ley no exige expresamente escritura pública para el censo consignativo, en la práctica es recomendable su formalización mediante este instrumento, ya que facilitará su posterior inscripción registral.
Contenido del contrato
El contrato de constitución del censo consignativo debe contener, como mínimo:
- Identificación de las partes (censualista y censatario).
- Determinación del capital entregado.
- Descripción detallada del inmueble gravado.
- Importe, periodicidad y forma de pago de la pensión.
- Duración del censo (temporal o perpetuo).
- Condiciones para la redención.
Como defensor en numerosos procedimientos civiles, creo que es fundamental prestar especial atención a la redacción de las cláusulas relativas a la redención del censo, ya que una incorrecta formulación puede generar conflictos futuros entre las partes.
El canon o pensión en el censo consignativo
La pensión censual constituye la obligación principal del censatario y la contraprestación por el capital recibido. El Código Civil establece algunas reglas específicas sobre esta pensión:
Determinación del importe
El artículo 1613 del Código Civil dispone:
«No se podrá exigir el pago de pensiones de censos sino del último poseedor de la finca gravada, o de sus herederos.»
Respecto al tipo de interés, históricamente existieron limitaciones legales. Sin embargo, actualmente, y tras la liberalización de los tipos de interés, las partes pueden pactar libremente el importe de la pensión, siempre que no sea usurario conforme a la Ley de 23 de julio de 1908 de Represión de la Usura.
Forma y periodicidad del pago
La pensión suele establecerse con carácter anual, aunque las partes pueden pactar otra periodicidad (semestral, trimestral, etc.). En cuanto a la forma de pago, tradicionalmente se realizaba en especie (frutos), pero actualmente lo habitual es el pago en dinero.
El artículo 1614 del Código Civil establece:
«El censatario no puede ser obligado a pagar pensiones por tiempo anterior a la transmisión si ésta se verificó sin inscribirse en el Registro.»
En mi opinión como abogado civilista, es recomendable establecer mecanismos de actualización de la pensión para evitar que, con el paso del tiempo, su valor real se vea erosionado por la inflación, especialmente en censos de larga duración o perpetuos.
La redención del censo consignativo
Una de las características más relevantes del censo consignativo es su redimibilidad, es decir, la posibilidad que tiene el censatario de extinguir el censo mediante la devolución del capital.
El artículo 1608 del Código Civil establece:
«Es de la naturaleza del censo que la cesión del capital o de la cosa inmueble sea perpetua o por tiempo indefinido; sin embargo, el censatario podrá redimir el censo a su voluntad aunque se pacte lo contrario; siendo esta disposición aplicable a los censos que hoy existen.»
¿Quieres saber por qué esto es tan importante? Esta disposición tiene carácter imperativo, lo que significa que cualquier pacto que prohíba o dificulte excesivamente la redención será nulo. Se trata de una norma de orden público que busca evitar vinculaciones perpetuas de los bienes.
Procedimiento para la redención
Para proceder a la redención del censo consignativo, deben seguirse estos pasos:
- Notificación previa: El censatario debe comunicar al censualista su intención de redimir el censo.
- Pago del capital: Debe abonarse el capital íntegro que se recibió inicialmente.
- Pago de pensiones pendientes: Deben liquidarse todas las pensiones devengadas y no satisfechas.
- Otorgamiento de escritura pública: Es recomendable formalizar la redención en escritura pública.
- Inscripción registral: Para la plena eficacia de la redención, debe inscribirse en el Registro de la Propiedad.
Veamos por qué este detalle marca la diferencia… A diferencia de lo que ocurre en un préstamo hipotecario, donde la amortización anticipada puede conllevar comisiones, en el censo consignativo la redención es un derecho irrenunciable del censatario que no puede ser penalizado.
Transmisión y gravamen de los derechos del censo
Tanto el derecho del censualista (a percibir la pensión) como el del censatario (sobre el inmueble gravado) son transmisibles y susceptibles de gravamen.
Transmisión del derecho del censualista
El derecho a percibir la pensión censual puede transmitirse por cualquier título válido en derecho (compraventa, donación, herencia, etc.). El nuevo titular se subrogará en la posición jurídica del censualista original, con todos sus derechos y obligaciones.
Para que esta transmisión sea oponible frente a terceros, deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad, conforme al principio de publicidad registral.
Transmisión del inmueble gravado
El censatario puede transmitir el inmueble gravado con el censo, en cuyo caso el adquirente se subrogará en la obligación de pago de la pensión. El artículo 1617 del Código Civil establece:
«Cuando se intente adjudicar la finca gravada con censos a la persona a quien se deba la primera hipoteca, por la cantidad que ésta importe y no excedan los censos del valor de la finca, se notificará a los censualistas para que vengan a usar de su derecho.»
Cuando asesoramos a un cliente sobre censo consignativo, siempre le recomendamos verificar minuciosamente la situación registral del inmueble antes de adquirirlo, para comprobar si está gravado con algún censo y, en caso afirmativo, conocer sus condiciones exactas.
Extinción del censo consignativo
El censo consignativo puede extinguirse por diversas causas, además de la ya mencionada redención:
- Pérdida total del inmueble: Si el inmueble gravado se destruye completamente, el censo se extingue por imposibilidad de cumplimiento.
- Prescripción: El derecho a reclamar las pensiones prescribe a los cinco años, conforme al artículo 1966 del Código Civil.
- Confusión: Si las figuras de censualista y censatario se reúnen en una misma persona.
- Renuncia del censualista: El titular del derecho a percibir la pensión puede renunciar a él.
- Expropiación forzosa: Si el inmueble es objeto de expropiación, el censo se extingue, aunque el censualista tendrá derecho a parte del justiprecio.
Es importante destacar que la prescripción extintiva afecta únicamente a las pensiones concretas no reclamadas en plazo, pero no al derecho mismo del censo, que puede ser imprescriptible si se ha constituido con carácter perpetuo.
Mi valoración personal como abogado en este ámbito es que muchos problemas se agravan por falta de asesoramiento temprano, especialmente en figuras jurídicas poco frecuentes como el censo consignativo, donde la falta de conocimiento puede llevar a situaciones complejas que podrían haberse evitado con una adecuada orientación profesional.
Relevancia actual del censo consignativo
Aunque el censo consignativo es una institución de origen histórico y su utilización ha disminuido considerablemente con la aparición de figuras más modernas de financiación, sigue manteniendo cierta vigencia en determinados contextos:
Ventajas frente a otras figuras
El censo consignativo presenta algunas ventajas que pueden hacerlo atractivo en determinadas circunstancias:
- Flexibilidad: Permite obtener liquidez sin perder la propiedad ni el uso del inmueble.
- Ausencia de plazo de devolución: No existe obligación de devolver el capital en un plazo determinado.
- Redención voluntaria: El censatario puede decidir cuándo redimir el censo.
- Transmisibilidad: Tanto el derecho del censualista como el inmueble gravado son transmisibles.
Aquí viene lo que nadie te cuenta… En determinados contextos familiares o entre personas con vínculos de confianza, el censo consignativo puede ser una alternativa interesante a los préstamos convencionales, ofreciendo mayor flexibilidad y adaptabilidad a las circunstancias particulares de las partes.
Casos prácticos de aplicación
A lo largo de mi carrera profesional, he tenido ocasión de intervenir en diversos casos relacionados con el censo consignativo, entre los que destacaría:
- Transmisiones patrimoniales intrafamiliares, donde se busca proporcionar liquidez a un familiar sin que éste pierda la propiedad de su vivienda.
- Financiación de pequeñas empresas o negocios familiares, utilizando como garantía inmuebles vinculados al patrimonio empresarial.
- Reestructuración de deudas hipotecarias, mediante la conversión de préstamos vencidos en censos consignativos.
- Conflictos derivados de censos históricos que afectan a inmuebles transmitidos en sucesivas generaciones.
En estas situaciones, lo más sensato que aconsejo es analizar detenidamente las circunstancias particulares del caso, valorando las ventajas e inconvenientes del censo consignativo frente a otras alternativas de financiación o garantía, y asegurarse de que todas las partes comprenden plenamente las implicaciones jurídicas y económicas de esta figura.
Aspectos fiscales del censo consignativo
La constitución, transmisión y redención del censo consignativo tienen implicaciones fiscales que deben ser tenidas en cuenta:
Tributación en la constitución
La constitución del censo está sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD), en su modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas, al tipo aplicable a la constitución de derechos reales.
Para el censualista, el capital entregado constituye una inversión, mientras que para el censatario supone la obtención de un ingreso gravable, aunque compensado con la carga real que se impone sobre su inmueble.
Tributación de las pensiones
Para el censualista, las pensiones percibidas tienen la consideración de rendimientos del capital mobiliario, debiendo incluirse en la base imponible del ahorro del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).
Para el censatario, las pensiones satisfechas no tienen, con carácter general, la consideración de gasto deducible, salvo que el censo esté vinculado a una actividad económica.
Lo primero que explico a quien me consulta por esto es la importancia de realizar una adecuada planificación fiscal, analizando las implicaciones tributarias del censo consignativo en comparación con otras alternativas de financiación, para optimizar la carga fiscal dentro del marco legal.
Preguntas frecuentes sobre el censo consignativo
¿Puede constituirse un censo consignativo sobre un inmueble hipotecado?
Sí, es posible constituir un censo consignativo sobre un inmueble que ya está gravado con una hipoteca, siempre que se respete el principio de prioridad registral. Esto significa que el censo quedará subordinado a la hipoteca preexistente, de modo que, en caso de ejecución hipotecaria, el censo se extinguirá si el producto de la subasta no es suficiente para cubrir ambos gravámenes.
¿Existe algún plazo mínimo o máximo para la redención del censo?
No existe un plazo mínimo legal para proceder a la redención del censo consignativo. El censatario puede ejercitar este derecho en cualquier momento, incluso inmediatamente después de la constitución del censo. Tampoco existe un plazo máximo, pudiendo mantenerse indefinidamente si el censatario no opta por la redención.
¿Qué ocurre si el censatario deja de pagar las pensiones?
Si el censatario incumple su obligación de pago de las pensiones, el censualista puede ejercitar las acciones legales correspondientes para reclamar las pensiones vencidas y no satisfechas. A diferencia de lo que ocurre en la hipoteca, el impago no faculta directamente para la ejecución del inmueble, sino que deberá seguirse el procedimiento declarativo correspondiente y, posteriormente, la ejecución de la sentencia que se obtenga.
Conclusión: El censo consignativo en el contexto jurídico actual
El censo consignativo, a pesar de ser una institución jurídica de origen histórico, mantiene su vigencia en nuestro ordenamiento y puede resultar útil en determinadas circunstancias. Su flexibilidad, la ausencia de plazo para la devolución del capital y la posibilidad de redención voluntaria lo convierten en una alternativa interesante a otras figuras de financiación más convencionales.
Sin embargo, su complejidad técnica y su escasa utilización práctica hacen recomendable contar con un asesoramiento jurídico especializado, tanto en el momento de su constitución como durante su vigencia y eventual redención.
En CodigoCivilEspaña.com, bajo mi dirección como abogado especializado en derecho civil, ofrecemos asesoramiento integral en materia de censos consignativos y otras instituciones jurídicas relacionadas con la financiación y los derechos reales. Nuestro equipo de profesionales cuenta con amplia experiencia en la redacción de contratos de constitución de censos, asesoramiento en procesos de redención y representación en litigios relacionados con estas figuras.
Acompañamos a nuestros clientes en todo el proceso, desde el análisis inicial de la viabilidad y conveniencia del censo consignativo para su caso particular, hasta la formalización documental, inscripción registral y eventual redención, garantizando la máxima seguridad jurídica y la óptima protección de sus intereses.
No dudes en contactar con nosotros para una consulta personalizada sobre cómo el censo consignativo podría adaptarse a tus necesidades específicas de financiación o inversión.
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